L’assurance copropriété : nouvelles obligations

Les immeubles en copropriété – mode d’habitation de plus en plus populaire – poussent comme des champignons. Non seulement voit-on de nouvelles constructions, mais d’anciens bâtiments (usines, églises, triplex, etc.) sont convertis en immeubles en copropriété. Malheureusement, quand on regarde ce parc immobilier dans son ensemble, on constate que de nombreuses copropriétés sont en piètre état. Parfois mal construites, bien souvent mal entretenues, elles contribuent à la hausse des sinistres.

 

Pour l’industrie de l’assurance de dommages, il était donc primordial qu’il y ait un meilleur encadrement pour ce type d’habitation afin de mieux protéger les copropriétaires et leur patrimoine. Depuis le 13 décembre 2018, des changements importants concernant l’assurance des copropriétaires ont été apportés au Code civil du Québec. Ces changements touchent les obligations des syndicats de copropriété, des copropriétaires et des assureurs.

 

Quels en sont les principaux impacts?

  • L’insuffisance d’assurance et l’absence d’assurance du syndicat de copropriété ainsi que sa franchise – qui doit être raisonnable – sont dorénavant considérées comme des charges communes.
  • Ces charges communes doivent être réparties entre tous les copropriétaires, même ceux qui n’ont pas de dommages dans leur unité. C’est ce qu’on appelle la répartition.
  • Les améliorations dans les unités des copropriétaires seront déterminées en fonction de la description des parties privatives faite par le syndicat de copropriété.
  • Le syndicat de copropriété conserve son droit de recours contre un copropriétaire fautif pour l’insuffisance ou l’absence d’assurance et pour sa franchise.

 

Obligations des assureurs

Pour tenir compte de ces changements, les assureurs ont donc dû modifier les contrats d’assurance des copropriétaires. Vous avez peut-être déjà constaté les changements si vous avez reçu votre renouvellement d’assurance.

 

Ainsi, la Garantie complémentaire – répartition couvre la répartition que le copropriétaire recevra de son syndicat de copropriété en cas d’insuffisance ou d’absence d’assurance de la police du syndicat, jusqu’à concurrence de la limite indiquée au contrat.

IBC UPDATE O

Obligations des syndicats de copropriété

Depuis l’entrée en vigueur des changements au Code civil du Québec, votre syndicat de copropriété a quatre nouvelles obligations importantes :

 

  1. La prise en charge de toutes les réparations dans l’immeuble en cas de sinistre, y compris dans les parties privatives. Les dommages aux améliorations et aux biens des copropriétaires sont exclus de cette responsabilité
  2.  Avoir une description des parties privatives d’une unité standard :

    a) Si votre syndicat de copropriété a été établi à partir du 13 juin 2018, cette obligation est déjà en vigueur.
    b) Si votre syndicat de copropriété a été établi avant le 13 juin 2018, il a jusqu’au 13 juin 2020 pour faire cette description. Celle-ci doit être conservée dans le
    Registre de la copropriété

    La description des parties privatives doit être suffisamment précise pour que les améliorations apportées par les copropriétaires soient identifiables. Tout ce qui n’est pas inclus dans cette description sera considéré comme une amélioration à votre unité.
  3. Constituer un fonds d’autoassurance destiné à couvrir la franchise d’assurance – qui doit être raisonnable – en cas de sinistre ou pour réparer les dommages si ceux-si sont inférieurs à la franchise. Votre syndicat aura deux ans pour amasser les fonds nécessaires. Les dispositions concernant ce fonds entreront en vigueur 24 mois suivant la publication du règlement qui sera publié au plus tard le 13 juin 2020. 

    Ce fonds devra être distinct du fonds de prévoyance et du fonds d’exploitation.

    Pendant la première année, les copropriétaires devront injecter dans ce fonds la moitié ou plus du montant de la franchise et l’année suivante, ils devront ajouter le montant restant pour égaler cette franchise. 

    En cas de sinistre, le fonds d’autoassurance devra être renfloué de la même manière.

    Un exemple?
    Si vous vivez dans une copropriété comportant 20 unités et que la franchise de la police d’assurance du syndicat est de 10 000 $, les copropriétaires devront verser au fonds d’autoassurance 5 000 $ la première année et un autre 5 000 $ la deuxième année. Pour chaque copropriétaire cela représente un montant de 500 $ à débourser sur deux ans.
  4. Faire inspecter le bâtiment par un membre de l’Ordre des évaluateurs agréées du Québec aux cinq ans pour déterminer la valeur de reconstruction, ce qui déterminera le montant à assurer. Le règlement concernant ce point entrera en vigueur d’ici le 13 juin 2022.

 

Obligations des copropriétaires

En tant que copropriétaire, vous avez la responsabilité de souscrire une assurance copropriétaire qui couvre :

  • Vos biens meubles
  • Les améliorations apportées à votre unité, c’est-à-dire tout ce qui n’est pas mentionné dans la description de l’unité standard fournie par votre syndicat de copropriété. Par exemple, modification des armoires de cuisine pour un modèle supérieur, modification du revêtement de plancher pour un plus dispendieux, ajout d’une thermopompe, etc.
  • La répartition
  • La responsabilité civile, pour couvrir les dommages que vous pourriez causer à autrui, y compris les dommages à votre propre unité touchant à la portion « bâtiment » et aux éléments inclus dans la description de l’unité standard. Le montant minimal obligatoire sera déterminé par règlement du gouvernement d’ici le 13 décembre 2020.

 

Il est essentiel d’informer votre courtier de toute amélioration apportée à votre unité. Ainsi, il sera en mesure de vous aider à évaluer si le montant d’assurance que vous avez souscrit est suffisant.

 

De plus, compte tenu des récents changements, nous vous conseillons de vous assurer contre tous les risques auxquels vous pourriez être exposé lors d’une répartition par le syndicat, selon votre quote-part. Par exemple, si votre unité est située au dernier étage vous pourriez être exposé à une répartition lors d’un refoulement d’égout. Si vous avez cette protection, votre assureur pourra vous indemniser pour cette répartition, sinon vous devrez payer de votre poche le montant de cette répartition.

 

Si vous n’êtes pas sûr des risques auxquels vous pourriez être exposé, discutez-en avec votre courtier, il saura vous conseiller.

 

Foire aux questions

  • Qu’arrive-t-il si le dommage n’est pas couvert par la police d’assurance du syndicat de copropriété? (Absence d’assurance)

  • Qu’arrive-t-il si le montant des dommages est inférieur au montant de la franchise de la police d’assurance du syndicat de copropriété?

  • Et si le montant d’assurance de la police d’assurance du syndicat de copropriété est insuffisant? (Insuffisance d’assurance)

  • Le syndicat de copropriété a-t-il le droit de ne pas réclamer à son assureur?

  • Est-ce différent si un copropriétaire est fautif?

La prévention, votre meilleure alliée

Même si le règlement entourant le fonds d’autoassurance n’est pas encore entré en vigueur, il serait bien avisé du syndicat de copropriété de commencer dès aujourd’hui à constituer ce fonds d’autoassurance afin d’alléger la charge pour chaque copropriétaire. Parlez-en lors de la prochaine assemblée des copropriétaires. Assurez-vous aussi que la franchise de la police d’assurance du syndicat de copropriété soit raisonnable; la prime d’assurance sera plus élevée, mais au moins, en cas de sinistre, la somme que vous devrez assumer pour la répartition de la franchise pèsera moins lourd sur chaque copropriétaire.

 

Il en va de même pour l’inspection du bâtiment. Pourquoi attendre qu’un règlement entre en vigueur pour s’assurer que votre immeuble est en bon état. Vous avez investi beaucoup d’argent dans l’achat de votre copropriété, c’est donc à votre avantage de voir à ce que le syndicat de copropriété veille à son inspection sur une base régulière et remédie aux éventuels problèmes dans les meilleurs délais afin d’éviter des dommages qui auraient pu être évités. Dans les bonnes pratiques, un syndicat devrait maintenir un carnet d’entretien. En plus de coûter moins cher à assurer, un immeuble bien entretenu pourrait éviter tellement de problèmes et d’inconvénients à chacun.

 

Finalement, saviez-vous que la majorité des sinistres en assurance des copropriétaires sont dus aux dommages d’eau affectant plusieurs unités? Pourquoi ne pas envisager de faire installer un système intelligent qui détecte les fuites d’eau et ferme la ligne d’alimentation en eau dans chaque unité? Il existe aussi de petits détecteurs de fuite d’eau peu dispendieux que vous pouvez installer vous-même. Parlez-en entre copropriétaires lors d’une prochaine assemblée. L’investissement pourrait en valoir la peine.

 

 

Sources :

Infoassurance – L’assurance en condo : deux contrats requis

CAA Québec – Bien assurer son condo : ce qu’il faut savoir

Bureau d’assurance du Canada - Copropriété

Bureau d’assurance du Canada – Le règlement de sinistre en copropriété divise

CondoLegal.com

Chianetta Avocats – Adoption du projet de loi 141

Radio-Canada – Assurance condo : de nouveaux frais pour les copropriétaires

Radio-Canada – Des frais additionnels dénoncés par les propriétaires de condos

CHAD – Copropriété : modifications législative en vigueur le 13 décembre 2018

Journal de l’assurance, juillet 2019

 

 

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