Achat d’un condo : ce qu’il faut savoir et prévoir

Le condominium est devenu un mode d’habitation très en vogue partout au pays, et qui convient à tous types de clientèle : célibataires, jeunes familles, retraités, ou encore ceux qui n’ont tout simplement pas de temps à consacrer à l’entretien d’une maison. De plus, acheter un condo est souvent moins dispendieux que d’acheter une maison. Et après tout, devenir copropriétaire fait de nous un réel propriétaire!

 

Peu importe la raison pour laquelle vous choisissez d’acheter un condo plutôt qu’une maison, vous devrez prévoir l’argent requis pour l’entretenir.

 

Les frais de condo

Ils sont essentiels. Ils servent aux dépenses courantes et au fonds de prévoyance.

 

A)       Dépenses courantes : Une partie des frais de condo est utilisée pour payer les factures courantes, comme l’entretien régulier du bâtiment (ménage des aires communes) et du terrain (tonte du gazon l’été et déneigement l’hiver), l’électricité des aires communes, l’assurance pour le bâtiment et les frais d’inspection nécessaires à la préservation de celui-ci.

 

 B)   Fonds de prévoyance : L’autre partie est déposée dans le fonds de prévoyance qui, lui, servira à payer les travaux d’importance, comme le remplacement de la toiture, des balcons et des fenêtres, lorsque viendra le temps.

 

Le pourcentage des frais de condo devant être déposé dans le fonds de prévoyance chaque mois varie d’une province à l’autre. Cela est obligatoire dans certaines provinces et facultatif dans d’autres. Par exemple, c’est obligatoire au Québec, en Ontario et en Alberta. Au Québec, le pourcentage est d’au moins 5 %, alors qu’en Ontario, il est de 10 %. En Alberta, pour déterminer combien d'argent un syndicat de copropriétaires devrait avoir dans son fonds de prévoyance, il doit effectuer une étude du fonds de réserve, en faire rapport et planifier tous les cinq ans.

 

Ces pourcentages peuvent s’avérer facilement insuffisants compte tenu du coût de la main-d’œuvre et des matériaux qui ne cessent d’augmenter.

 

Si vous achetez un condo flambant neuf, le promoteur immobilier pourra vous donner un aperçu des frais de condo, mais sachez que ceux-ci pourraient varier en fonction des dépenses réelles pour entretenir l’immeuble. Si, par exemple, les copropriétaires ne veulent pas s’impliquer dans la gestion administrative de l’immeuble et qu’ils décident de confier celle-ci à une société de gestion, attendez-vous à des frais de condo beaucoup plus élevés que prévus.

 

Si vous achetez un condo usagé, méfiez-vous des frais de condo peu élevés! Cela pourrait cacher une déficience du fonds de prévoyance. Et s’il n’y a pas assez d’argent dans le fonds de prévoyance au moment où des rénovations importantes au bâtiment s’imposent, chaque copropriétaire devra verser une contribution spéciale, et ce, peu importe le nombre d’années qu’il est copropriétaire. 

 

L'assurance condo

Il y a deux contrats d’assurance en vigueur dans le cas des copropriétés :

A)      l’assurance du copropriétaire et

B)      l’assurance du syndicat de copropriété. 

 

En cas de sinistre, il est fort probable que l’indemnisation se fasse par l’un ou l’autre des contrats, ou par les deux.

 

Bien qu’en théorie vous ne soyez pas obligé d’avoir une assurance copropriétaire complète, la loi vous oblige à avoir au moins une assurance responsabilité civile. Toutefois, il est fort probable que votre déclaration de copropriété vous oblige à avoir une assurance copropriétaire couvrant vos biens, vos améliorations et la répartition. Dans certains cas, votre déclaration de copropriété pourrait même vous imposer certaines protections (ex. : refoulement d’égout) ou certains montants de garantie (ex. : responsabilité civile). Si vous avez contracté une hypothèque auprès d’une institution financière, celle-ci pourrait aussi exiger que vous souscriviez une police d’assurance copropriétaire.

 

Pour être bien protégé, votre assurance copropriétaire devrait couvrir :

  • Vos biens meubles (électroménagers, meubles, vêtements, appareils électroniques, etc.)
  • Les améliorations, c’est-à-dire tout ce qui n’est pas mentionné dans la description de l’unité standard fournie par le syndicat de copropriété. Par exemple, si vous changez vos armoires de cuisine, la différence de valeur de vos nouvelles armoires sera couverte par votre assurance, alors que les anciennes étaient protégées par l’assurance du syndicat de copropriété.
  • La répartition, c’est-à-dire une somme imposée par le syndicat de copropriété à tous les copropriétaires, selon leur quote-part, pour le paiement de sa franchise et la réparation des dommages à la suite d’un sinistre.
  • La responsabilité civile, pour couvrir les dommages que vous pourriez causer à autrui.

 

Informez-vous auprès de votre courtier sur les protections d’assurance à souscrire pour être protégé adéquatement, advenant le cas où le syndicat de copropriété n’aurait pas les fonds requis pour réparer le bâtiment et que vous deviez alors être mis à contribution financièrement.

 

L’assurance du syndicat de copropriété devrait couvrir :

  • Le bâtiment lui-même, qui inclut les parties communes (halls, couloirs, escaliers, ascenseurs, toiture, etc.)
  • La portion du bâtiment incluse dans chaque unité de chaque copropriétaire (murs, planchers, fenêtres)
  • Les aménagements inclus dans la description de l’unité standard (armoires de cuisine ou baignoire – excluant les améliorations)
  • Les biens lui appartenant (mobilier des parties communes)
  • La responsabilité civile du syndicat (obligatoire)
  • La responsabilité civile des membres de son conseil d’administration

 

Si vous résidez au Québec, sachez que des changements importants touchant l’assurance des copropriétaires ont été apportés au Code civil du Québec, en décembre 2018. Nous vous invitons à lire notre article consacré à ce sujet.

 

Autres points qui méritent votre attention

Avant d’acheter une copropriété, vous devriez exiger, dans l’offre d’achat, que le vendeur vous permette d’examiner :

 

  1. La déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble
    Certains règlements peuvent se révéler très stricts. Par exemple, dans certains immeubles en copropriété, l’usage d’un barbecue, la présence d’un animal ou même les couvre-planchers de bois franc sont interdits. Il se peut aussi qu’il soit interdit de fumer ou de consommer du cannabis dans les parties privatives ou communes, ou encore de louer votre condo sur une plateforme comme Airbnb; d’un immeuble à l’autre, les règlements peuvent être très différents.

    Prenez le temps de bien lire ces documents et assurez-vous de bien les comprendre. Dans l’enthousiasme qui accompagne l’achat d’un nouveau chez soi, il est tentant de sauter cette étape. Pourtant, ces documents pourraient faire pencher la balance au moment de prendre votre décision.
  2. Les procès-verbaux des assemblées de copropriétaires
    Vous en apprendrez beaucoup sur la façon dont l’immeuble en copropriété est géré et entretenu en lisant les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires. En effet, toutes les décisions prises par les copropriétaires en assemblée générale annuelle doivent être consignées dans un procès-verbal.

    Par exemple, lors d’une assemblée, les copropriétaires pourraient avoir modifié un règlement de l’immeuble ou en avoir adopté un nouveau. Une dépense future a pu être votée. Avant d’acheter un condo, il est donc important que vous soyez au courant des décisions prises antérieurement. Le procès-verbal permet également de constater que l’assemblée s’est déroulée dans les règles.
  3. Les états financiers du syndicat des copropriétaires
    Les états financiers du syndicat des copropriétaires vous permettront de juger de la bonne gestion de l’immeuble. Vous y trouverez le montant des dépenses d’exploitation, le solde en banque et le montant dans le fonds de prévoyance.

    Ces documents jouent un rôle majeur dans le processus de vente. En effet, l’offre d’achat peut prévoir que vous devez vous déclarer satisfait des états financiers du syndicat des copropriétaires pour que la vente soit finalisée.

 

Acheter une nouvelle propriété représente un gros investissement. Alors, pourquoi ne pas aussi investir un peu de temps pour être bien informé et vous assurer que la copropriété que vous souhaitez acheter ne vous réservera pas de surprise. Vous pourriez ainsi vous épargner bien des soucis !

 

Sources :

Infoassurance – Blogue : Prêt pour la copropriété?

CondoLegal.com

Protégez-vous – Condo : ce qu’il faut savoir avant d’acheter

Banque Nationale - Frais de condo : 6 choses à savoir

Logements en copropriété - Guide l'acheteur

Infoassurance - Blogue : les copropriétaires ont-ils besoin d'assurance

http://www.ibc.ca/on/home/types-of-coverage/condominium-or-strata-coverage (en anglais)

http://assets.ibc.ca/Documents/Brochures/Condominium-Insurance.pdf (en anglais)

 

 

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